娛樂城推薦軟件描述：：近日，以房養老試點已經正式推行，此次，保險版以房養老是與之前銀行推行的“以房養老”產品不同。正是由于不同，所以備受很多人們的關注，保險版以房養老的推行情況如何？　　保險版“以房養老”試行　　“以房養老”并不是什么新鮮話題，過去幾年已有銀行等機構在部分地區開展過“以房養老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前大多已終止。此次保監會推出“住房反向抵押養老保險”試點，意味著保險機構正式加入“以房養老”的隊伍。　　那么，什么是“以房養老”呢？公眾一般談論的“以房養老”，其實就是“反向抵押貸款”，也俗稱"倒按揭"，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。　　即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人，可將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。　　據悉，反向抵押貸款最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬于美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。　　據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。　　這就是銀行版“以房養老”與保險版“以房養老”的兩大區別：承擔的長壽風險和房價波動風險不同。相較保險公司，國內銀行推出的"反按揭"多為定期產品，規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，能“養老”不能“送終”。其次，銀行版的以房養老產品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的“剩余”收益分配，甚至在無法償還的情況下會徹底失去房屋的所有權。　　據了解，目前具體“以房養老”保險產品還暫未出現。媒體報道，目前已經在北京和上海積極申報以房養老保險試點。實際上，《意見》對保險公司設置的門檻較低，要求申請試點資格的保險公司應開業滿5年，注冊資本不少于20億元，且滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。　　保監會有關負責人表示，符合條件的金融機構不少，但真正有能力、有意愿來做這項業務的不會太多。“因為這項業務關系到對風險的管控、對政策的把握、對背后的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要復雜得多。即使滿足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士表示。　　“不過，也正是基于保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。"作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。”該人士稱。　　“以房養老”曾遭遇滑鐵盧　　新聞媒體者了解到，盡管幸福人壽、平安人壽[微博]等部分險企正在推動住房反向抵押養老保險產品的開發，但在沒有明確盈利模式的情況下，保險行業整體而言均處于謹慎觀望中，參與熱情并不高，而這令未來試點面臨不少現實的考驗。金融機構為何參與積極性不高？事實上，國內"以房養老"仍需要跨越不少障礙。而此前"以房養老"多次推行均不成功的前車之鑒，也讓保險版“以房養老”更加謹慎。　　據悉，前幾年，“以房養老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個別金融機構自發興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示：“失敗背后的原因主要有六點：包括銀行等金融機構為規避市場風險，針對“以房養老”的群體挑肥揀瘦，設置的門檻過高；由于傳統觀念，老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念短期難以改變；具體做法未明確，也沒有向民間資本開放，養老群體不敢貿然“以房養老”，房產資產如何估值。”　　“另外三點是與“以房養老”緊密相關的三個難題：房地產市場周期波動對于資產升值及價格的影響明顯，如何規避、計算、對沖市場風險？現階段還沒有統一的公開的標準；現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點；配套服務設施不完善，有錢未必買到優質養老服務，現階段以房養老與養老相關產業發展滯后矛盾突出。"張宏偉強調。　　以上六點基本涵蓋了當下所有討論的關于以房養老推行面臨的障礙。張宏偉指出：“盡管中國老齡化加速，養老床位沒有辦法滿足市場需求，大量的市場需求持續存在，短期內、養老地產政策頻發，鼓勵和支持滿足養老產業、養老地產的發展，但是，從現階段來講，以房養老仍然是處于探索階段，即使以房養老試點在明年有了具體操作辦法，但是，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。”　　對此，作為主要推動者的監管機構顯然也有所認識，此次試點保監會也表現的非常謹慎，不僅設立了2年的試點期，也僅在4個城市開展試點工作。針對上述部分問題，保監會也進行了相應的政策調整。　　比如，對于房產在抵押期間增值之后收益被保險公司獨吞的質疑，保監會對此次"以房養老"的產品設計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產品，投保人在辦理"以房養老"期間，無論房子升值還是貶值，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。　　而如果房價跌了，則損失由保險公司承擔。《意見》規定，如果辦理抵押的老人過世后，當初抵押給保險公司的房價出現下跌，或房屋實際價值不足以抵銷老年人生前從保險公司支取的養老金，保險公司須承擔房價不足的風險和損失，不得向老人子女或親屬進行任何形式的追償。　　事實上，不僅投保人會存在懷疑，對于大多數保險公司來說，因以房養老是個新鮮事物，保險機構也是有很多顧慮。一位平安人壽內部人士表示，平安人壽確實從今年3月收到征求意見稿后就已經在關注，但從公司的角度來說，主要還是要考慮怎么把這款產品做好。由于這款產品與傳統保險產品有較大差異，涉及對客戶的房產進行長期估值、抵押，客戶的服務、理賠等工作，所以需要一些時間研究相關政策，沒這么快推出這個產品。　　截至目前尚無險企提出"以房養老"試點申請，但新聞媒體者了解到，幸福人壽已初步完成以房養老產品開發和業務流程的準備，將積極上報相關試點申報材料。　　“目前國內對以房養老模式還有一個認識和接受的過程，國家也需要出臺相應措施支持金融機構開展以房養老業務，如房屋處置方式、土地使用權期限等問題，以便于保險、銀行開展業務。”業內人士指出，目前來看，保險等金融機構開展養老按揭只是國家養老體系的補充，暫時還不具備作為主要養老方式的條件；而且參與以房養老主體，僅僅集中在擁有住房且房產價值相對穩定的群體，從這個意義講，以房養老和養老社區都是進入門檻相對較高的養老模式。　　非主流"養老"面向小眾市場　　一直以來，以房養老都存在一個非常大的抗議聲，就是認為是政府借助此類產品在推卸養老責任。事實上以房養老也僅是一種自愿選擇的養老方式，并不能替代國家基本養老保險體系。即使國外擁有成熟的以房養老模式，也并非主流，只是社會養老保障體系之外的補充形式。　　有行業人士更是指出，最成功的美國常被用來支持中國"以房養老"推廣，殊不知"以房養老"在美國卻是相當不受待見。　　據悉，以房養老作為舶來品，在運作最成功、最成熟的美國一開始就不受美國老人的待見，在2008年金融危機之后，更是節節敗退。住房轉換抵押貸款損失慘重，三大支柱之一的財務自由計劃更是因為開發商破產而退出市場。　　新聞媒體者了解到，美國的養老保險制度三種，第一是基本養老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例；第二是雇主計劃，最著名的是企業和個人共同出資的401K退休金計劃，平均替代率也在40%；第三則是商業養老保險。不分男女和職業，只要到了65歲，并累計交滿10年的社保稅，都可以領取養老金。在美國，住房反向抵押貸款只是針對老年人的一種特殊的住房凈值抵押貸款形式，除了國家基本養老體系外的，一種自愿選擇的養老方式。　　“由于風險大、易被欺詐、貸款費用高等原因，美國以房養老20年參與者僅49萬人，只占符合反向住房抵押貸款對象總數的1%左右。”該人士表示。　　相比以房養老，美國老人有更多樣的養老選擇，例如，與年輕人搭伙，搬進養老社區，去拉美養老等等。例如，將房間以低廉價格租給年輕人，既賺取生活費又解悶；搬進養老社區，獲得非常貼心而周到的各種服務和陪護直到去世；到風景優美、生活成本低廉的國家開始新生活。去拉美養老的潮流在最近5至10年尤為流行。巴拿馬就規定，只要外國人能證明每月領取的養老金超過1000美元，就可以獲得巴拿馬的永久居留權，而且在國外掙得的養老金無需上稅。　　在多元的養老環境下，以房養老這樣一個非主流的商業養老產品面向的注定是一個小眾目標群體。“一開始的時候公眾對它有一些誤解，以為要把它變成養老保障政策中的一個重要環節，其實在我看來這就只是一個老年理財產品，一種養老的金融工具，我個人更關注的問題是它的市場潛力究竟有多大，是否能真正為公眾解決現實問題。但短期看來，市場需求不會太大。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來表示。　　有業內人士建議，“以房養老能更容易受到孤寡老人的青睞，理由很簡單，因為他們不存在把房產遺留給子女，或者子女反對他們把房產抵押出去，保險公司也便于業務推廣。”　　據悉，臺灣去年開始試行的以房養老，就是從孤寡老人入手的。他們的具體做法是：大城市中有房地產，但無子女，也無其他繼承人的65歲以上貧困單身老人，以自己的房產抵押給當局，然后繼續住在自己房子里，每月則從當局委托的銀行領取養老津貼。老人生活如果不能自理，護理費用也由當局承擔，一直到終老。老人終老之后，其房產歸當局處置。　　養老類保險大有發展空間　　申銀萬國[微博]證券報告指出，作為目標消費者的老年人群受到傳統觀念約束，預計實際業務規模非常小，但看好養老保險發展空間，養老保險預計將提升保險公司內含價值5%以上。　　有保險機構人士分析稱，以房養老試點的提出，是基于當前國家養老面對的幾大難題，如日益加劇的老齡化趨勢，4＋2＋1的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。　　事實上，當前國內人口老齡化問題已十分嚴峻。根據清華大學經濟管理學院中國保險與風險管理研究中心與共同發布的《2014中國居民退休準備指數調研報告》，截至2013年底，中國65歲及以上人口已達到1.32億人，占中國總人口的9.7%，且每年以1000萬人的速度增加。預計到2053年，老齡人口將達到峰值4.87億，占總人口35%，即意味著每3個中國人中，就有1個老年人。人口老齡化已經成為擺在每個人面前必須面對和解決的課題。　　行業人士指出，鑒于中國國情復雜，經濟發展不平衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系，保險就是方式之一。　　保監會人身保險監管部養老保險處處長姚渝表示，商業保險在為居民提供養老產品和服務方面具有技術、市場化機制和長期資產負債匹配管理能力等優勢，未來發展方向包括提供養老金來源、提供意外傷害保險、重大疾病保險等風險保障以及其他老齡服務。　　有調查顯示，居民對保險產品的重視程度也在增強。與去年相比，居民對與退休保障有關的金融產品有了更多的興趣和選擇。中國居民在養老這一問題上正在經歷觀念的轉變，在退休準備的意識上正開始向世界先進水平靠攏。　　對此，業內人士建議，青壯年應該提高風險意識，盡早規劃，建立起多層次的養老保險計劃。因此，25－55歲的居民可在參加社會基本養老保險的基礎上，積極參加雇主提供的退休計劃，同時通過退休儲蓄、理財產品、商業養老－保險等多種方式為退休生活提供資金保障。鑒于突發事件可能帶來的重大影響，建議居民在退休準備中充分考慮到可能的應急支出，如保險的購買等，合理的資產配置方可以分散風險。　　鏈接 以房養老推廣難題亟待突破　　作為最早提出"以房養老"的行業倡導者之一，現任幸福人壽監事會主席孟曉蘇[微博]認為，作為一款金融產品，以房養老具有"三高"特征，就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和失獨老人則是最合適的購買群體。　　孟曉蘇坦言，通過目前的嘗試，的確還有很多問題需要解決，比如和子女共有產權的老年人，要參與以房養老該如何處理，同時還需要一些政府扶持，比如減免房屋稅費，免除入保房屋產權證增名稅費；減免保險企業在反向抵押保險業務上的所得稅；免除入保房產的或有房產稅；還有對老人補貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補貼的制度，分擔由反向抵押加大的"長壽風險"。　　哈爾濱商業大學金融學院金融工程研究所所長田立認為，以房養老可以作為養老的一種補充形式，但必須看到的是，發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國內仍有一定差距。　　中央財經大學保險學院教授郝演蘇[微博]表示，保險公司等金融機構開展這一業務之后，如何評估其對償付能力的影響等問題仍需要進一步探討。　　慧擇提示：據有關人士表示，備受關注和爭議的“以房養老”終于一錘定音，正式邁出第一步。盡管，“以房養老”面臨各種質疑和難題，但作為養老類保險的一種，其正式試行，也讓金融機構開始看到養老相關保險發展存在的巨大潛力。